Razvan Orasanu
Blog Personal Răzvan Orăşanu. © 2018 Răzvan Orăşanu. Designed By Triveo Media

Cum sa investesti cateva milioane si sa scoti o suta (II)

Pentru a castiga 100 mil. euro in Romania postdecembrista, este suficient sa fi „mirosit” potentialul imobiliar al unor vajnice intreprinderi socialiste cu datorii. Datoriile au fost apoi sterse de stat, la privatizare, iar antreprenori de bine au ramas doar cu profitul curat. Ramane in urma doar celebra fraza „mormane de fiare vechi” folosita de un fost prim-ministru pentru a descrie industria romaneasca. Intre timp, terenul de sub mormanele de fier s-a transformat intr-o adevarata mina de aur imobiliara. Mai jos, prezint sase astfel de mine de aur, in valoare de cel putin 100 mil. euro fiecare.
Doar saptamana trecuta citeam trei exemple de afaceri imobiliare de succes, care fie s-au dezvoltat, fie urmeaza sa se dezvolte. Mai sunt insa cel putin inca alte trei, pe un calapod similar, despre care s-a tot vorbit in ultimele luni. Sa le luam pe rand. Exemplele, evident, ar putea continua dincolo de sase, insa eu socotesc necesar sa ma opresc la cele mai cunoscute si cele care depasesc 100 mil. euro.
In primul rand, o firma oarecare cumpara de la AVAS cu 12 mil. euro un teren al fostului abator Splai din Bucuresti. Terenul nu este inclus in patrimoniul social al societatii. Insa este miza intregii tranzactii, intrucat valoreaza – ati ghicit deja cifra magica cu care v-am obisnuit – circa 100 mil. eur

o. S-a facut circ politic, dar sub acest circ politic, exista si o realitate economica. Anume ca respectivul contract de privatizare, castigat de drept de firma care a dat cel mai mare pret la o licitatie publica, prevede posibilitatea ca in cazul in care societatea obtine terenul respectiv, sa poata fi majorat capitalul social cu valoarea respectiva, iar actiunile aferente sa revina statului.
Cheia insa nu este in aceasta operatiune, ci in cuvantul „daca”. Daca societatea obtine sau nu terenul respectiv depinde integral de Primaria Capitalei. Daca se obtine, statul devine proprietar pentru foarte scurt timp intrucat, prin contract, se obliga sa revanda actiunile aferente valorii terenului la acelasi pret pe actiune inscris in contractul initial de privatizare. Care actiuni valorau anul trecut, cand se zvonea ca Primaria nu va da nici o autorizatie, de 10 ori mai putin. De pilda, o firma care castigase o licitatie anterioara a preferat trei contracte aditionale cu penalitati, in speranta ca se va ajunge la o intelegere cu Primaria. Nu s-a ajuns si ca urmare au renuntat la contract, neplatind suma licitata. Ca atare, firma a fost din nou scoasa la privatizare.
In al doilea rand, viitoarea dezvoltare imobiliara descrisa mai sus nu este singurul exemplu de acest tip. De pilda, fostul Chimopar Bucuresti, pe o parte din fostul teren al fabricii de materiale chimice, dezvolta un proiect imobiliar de 150 mil. euro pe o suprafata de 26 de hectare – malluri, cinematografe, magazine. Profitul obtinut din aceasta afacere probabil va depasi cu mult profitul obtinut in urma achizitionarii intreprinderii de la stat. In al treilea rand, citeam despre societatea Titan Mar, care se va muta la Chitila, lasand liber un teren de 6 hectare in zona Hotelului Marriott in Bucuresti. Firma si-a pus recent in obiectul de activitate dezvoltarea imobiliara.
Alte trei exemple respecta acelasi tipic. Primul caz este cel al intreprinderii Semanatoarea. Sema Park, cum este acum denumita dezvoltarea imobiliara pe platforma vechii intreprinderi, mai produce combine doar intr-un coltisor al vechii locatii. Ea va produce insa vile, hale de inchiriat, cladiri de birouri si alte lucruri folositoare umanitatii. Al doilea este cel al intreprinderii Tractorul din Brasov, achizitionata de un fond de investitii britanic cu veleitati imobiliare. Pe o importanta suprafata din cele 120 de hectare vor rasari cu siguranta dezvoltari imobiliare inteligent asortate. Productia de tractoare se va muta in cel mult o cincime din suprafata si probabil va insemna doar montaj. Sau, cu alte cuvinte, va mai ramane din productia de tractoare exact ce a ramas din productia romaneasca de combine.
Ultimul exemplu pe care il dau in sprijinul tezei cu castigarea a 100 mil. euro este cel al Aversa. O intreprindere de pompe in reorganizare si faliment, Aversa, risca si ea sa devina victima propriilor active, prin prisma „pacatului” de a avea terenuri in zona Obor din Bucuresti, si nu oricat, ci nu mai putin de 18 hectare!
Cheia tuturor acestor tranzactii este in general evaluarea cat mai corecta a terenurilor, care ar trebui facuta temeinic de catre stat. Mai precis, trebuie cercetate cu atentie clauzele contractuale referitoare la valoarea efectiva a acestor terenuri si gasit justul echilibru intre vanzarea unei companii ca intreg si incurajarea (uneori involuntara) a unor afaceri imobiliare de peste 100 mil. euro bucata.

25 sept.2007

 

Lasa un comentariu

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Created with Snap